Estas son las medidas aprobadas por el Consejo de Ministros en cuanto a la vivienda
-Se amplían las zonas tensionadas
La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.
¿Qué es zona tensionada? Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona
¿Qué es una zona tensionada de alquiler? Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:
Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
-Nueva definición para grandes tenedores
En esta nueva Ley se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
-Grandes propietarios (tenedores): serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas
-Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
-Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Con la nueva Ley los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desviculadas del IPC.
Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitados por un índice: 2% en 2023, 3% en 2024 y en 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización de precios del alquiler
También se prevé que para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable y inferior al IPC, por ahora el grupo de trabajo asignado para la ley está trabajando para definir cómo será este índice por el cual se regirán los alquileres4 –Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)
-Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler.
-Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.
Esta nueva ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
-El casero debe pagar la comisión a la inmobiliaria
Todos los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Por norma general la comisión de la inmobiliaria (alrededor de un 10% del precio anual del alquiler más IVA) corría por parte del inquilino y ahora será obligatorio que sea el propietario quien lo pague.
-Se prohíbe los gastos extras que aumente el precio del alquiler
Queda prohibido aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)
-Se prohíbe los “acuerdos entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Quedan eliminadas las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.
Todos los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario
-Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
Esta nueva Ley tiene varias medidas para alcanzar la protección:
-Se pone fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
-Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
-Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
-Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
-Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
-Beneficios fiscales para propietarios
Los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.
Por ahora NO han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.
Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
Bonificación 70%:
· Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
· Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
Bonificación 90% si se produce en áreas tensionadas
